Oslo må bygge flere boliger - Kommunen sitter med nøkkelen

Oslo har ikke nok boliger til å møte befolkningsveksten. Boligprisene øker til tross for økonomiske nedgangstider. Risikoen er at innbyggere flytter ut og nyetablerere velger andre steder enn Oslo. 

Mange vil nok umiddelbart mene at det ikke er noen krise om Oslo ikke vokser mer. Samtidig vil byer som vokser, tiltrekke seg kunnskap og forskningsmiljøer som utvikler løsninger og skaper verdier for både enkeltmennesket og samfunnet. En fortsatt vekst vil gi Norge flere ben å stå på når vi ikke lenger kan eller vil utvinne olje.

Oslo kommunes politikere og plan- og bygningsmyndigheter har ansvaret for å sørge for at veksten fortsetter på en måte som er bra for innbyggerne og for miljøet. I Norges Boligbyggelags i boligvennlighetskåring kom på 98. plass av 119 kommuner; https://boligvennlighet.nbbl.no/2021/oslo. Hovedgrunnen til at Oslo kommune kommer så langt ned på listen, er at det ikke er nok byggeklare tomter til en rask iverksettelse når utbyggerne har finansiering og prosjektering på plass. 

Revisjonen av kommuneplanens arealdel som ble lagt ut på høring i juni 2023, er offensiv; https://www.oslo.kommune.no/politikk/kommuneplan/kommuneplanens-arealdel/#gref. Kommunen åpner i forslaget for nye utbyggingsområder. Den viser en intensjon om å legge til rette for flere nye boliger enn det anslåtte behovet. Den konkretiserer både bolig og næringsutbygging på en god måte. Muligheten for å gå direkte til byggesak er både effektiviserende og et insentiv for kommunen til å sørge for oppdatert plangrunnlag.

Den overordnede planen lar seg imidlertid ikke realisere uten at kommunen får fortgang i behandlingen av områdeplaner, reguleringsplaner og byggesøknader.

For tolv år siden var jeg avdelingsdirektør i Plan- og bygningsetaten i Oslo. Saksbehandlingstiden på plan- og byggesaker var en utfordring også da. I min avdeling hadde jeg ansvaret for FutureBuilt prosjektene. Innovasjonsprogrammet FutureBuilt profilerer forbildeprosjekter fra de mest ambisiøse aktørene i byggenæringen med innovative, bærekraftige og energieffektive bygg. I samarbeid med daværende etatsdirektør, Ellen de Vibe, organiserte jeg team med erfarne arkitekter, ingeniører og jurister for behandlingen av FutureBuilt sakene. Plan og byggesak ble behandlet samtidig. Alt som måtte omprosjekteres eller dokumenteres ble avklart med en gang saken kom inn. Hvert prosjekt fikk sin kontaktperson, vi inviterte utbyggerne inn til løpende dialog og fulgte sakene til politisk behandling. Jeg hadde håpet at denne måten å jobbe på kunne bli en pilot for hvordan saksbehandlingen skulle foregå i alle saker.

Etter å ha jobbet med helt andre felt og ha bodd i USA i flere år, er det med stor undring jeg kommer tilbake i bransjen på den private siden og opplever at saksbehandlingstiden nå virker fullstendig ute av kontroll.

På eiendomsdagene i januar i år fortalte avtroppende konsernsjef i Aspelin Ramm, Gunnar Bøyum, under sitt innlegg, at et prosjekt de hadde planlagt å bruke fem år på å gjennomføre, etter åtte år fortsatt ventet på at områdeplanen skulle behandles. Flere jeg snakket med på Norefjell kunne fortelle tilsvarende årelang venting på å få godkjent prosjektene sine. Inntrykket samtalene etterlot, var at Plan- og bygningsetaten er barrikadert bak en ugjennomtrengelig mur og at utbyggerne frykter at å klage bare gjør situasjonen enda verre for dem selv.

Plan- og bygningsetaten er garantert smertefullt klar over problemet. Den gjennomgående «forklaringen» på lang saksbehandlingstid har alltid vært stor saksmengde. For den enkelte ansatte som sitter alene med ansvaret for «sine» saker, er nok det en helt reell og riktig begrunnelse. Karikaturtegningen mange kjenner, er skrivebordet som er fylt til taket med bunker av saksmapper rundt en motløs saksbehandler. Det er et illustrerende bilde på opplevelsen til saksbehandlerne, som jeg vet gjør sitt beste, men som aldri kommer ajour uansett hvor hardt de jobber. Saksbehandlerne opplever naturlig nok at de er for få og sakene er for mange, men jeg er overbevist om at det ikke er der skoen trykker.

Den reelle forklaringen ligger på system og ledelsesnivå og vil ikke kunne løses med flere saksbehandlere, eller ved at hver saksbehandler alene gjør det de kan for å få unna sine saker mer effektivt. Plan- og bygningsetaten har allerede over fem hundre ansatte. Byrådets årsberetning 2022 viser at det ble sendt inn 5585 byggesaker, behandlet 30 private reguleringsplaner og én plan fra kommunen selv. Med deling av tomter, seksjonering av enheter og målebrev, var det totale antall saker 6567. Dessuten utførte etaten 368 byggetilsyn og 3383 heiskontroller. Det er uten tvil mange saker og omfattende ansvarsområder. Desto viktigere er det å systematisere sakene, samle kreftene om effektiv behandling og frigjøre ressurser til å oppdatere plangrunnlaget.

Etatsdirektør Siri Gauthun Kielland i Plan- og bygningsetaten uttaler til nettavisen at hun tar grep. I artikkelen uttaler hun at flere tiltak er gjennomført for å få saksbehandlingstiden ned og konkretiserer det med at saksbehandlerne ringer i stedet for å skrive brev når småting i en søknad mangler. Det er et viktig grep i riktig retning, men på langt nær nok. Politikerne må ta sin del av ansvaret og støtte etatsdirektøren i et samarbeid om å finne de riktige grepene. Grepene må for å få virkning, være like dramatiske som konsekvensene av å ikke gjøre det.

Inntil kommunen tar grep som virker, må vi på den private siden ikke bare se på den ugjennomtrengelige muren. Vi må banke på døren med konstruktive forslag i håp om at Plan- og bygningsmyndighetene inviterer utbyggerne inn. Jeg er overbevist om at politikere, saksbehandlere og utbyggere sammen kan finne løsninger som tilfredsstiller både byens og utbyggerens behov. Private parter som taper penger for hver dag prosjektet deres ikke får igangsettingstillatelse, vil være mer enn villig til å gå inn i dialog om hva de kan forbedre. Dialogen kan dreie seg om økt arealutnyttelse mot ivaretakelse av klima og miljø tiltak. 

Målet må være vinn-vinn situasjoner hvor Oslo fortsetter å vokse til en levende og kunnskapsrik by det er godt å bo i.